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北上广深房价暴涨 专家:今年涨幅会比去年小些

2016-02-26 14:27 来源:

  国家统计局今日发布了1月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。70个大中城市住宅均价环同比继续改善,一线城市继续领跑。交通银行金融研究中心高级研究员夏丹在接受中国经济网记者采访时表示,一线城市仍为供不应求所困的状况可见一斑。但受净流入人口数量递减和政策 透支需求的影响,今年房价涨势可能较去年趋缓。

  夏丹指出,春节前后三道政策相继出台,这是一揽子盛宴的开端,接下来将进入政策蜜月期,更多促进措施将沿着“高频率、微刺激”的路径陆续推出。

  大中城市房价环同比继续改善

  数据显示,1月全国70个大中城市新建商品住宅价格环比和同比算术平均涨幅分别为0.28%和1.08%,较上月继续提高。其中一线城市环比上涨2.15%,均价较去年同期则大涨了23.85%;二线城市环同比温和提升0.40%和1.39%;仅三线城市房价继续下跌,但跌幅收窄,环同比分别为-0.04%和-1.79%。

  夏丹指出,在非限购城市普遍拉开去库存帷幕、鼓励大户型和多套房的同时,上海却出台了增加中小户型供应的政策,一线城市仍为供不应求所困的状况可见一斑。然而在近两年内,一线城市在经济、资源、就业机会方面的相对吸引力不会褪色,房价在这个阶段依然维持升势;但受净流入人口数量递减和政策透支需求的影响,今年房价涨势可能较去年趋缓。

  房地产政策进入“蜜月期”

  春节前后是楼市销售的淡季,政策面却很热闹。2月2日央行、银监会发布房贷新政,降低非限购城市首套房和二套房商贷最低首付比例;2月17日央行、住建部、财政部印发通知,将职工住房公积金账户存款利率上调至统一按一年期定期存款基准利率执行;2月19日财政部、税务总局、住建部联合发文,调整房屋交易契税和营业税征收标准。除此以外,各地也紧锣密鼓地出台了落实标准或更大尺度的措施。

  夏丹认为,这只是一揽子盛宴的开端,接下来将进入政策蜜月期,在去库存任务下,更多促进措施将沿着“高频率、微刺激”的路径陆续推出。在需求端,可供选择的政策储备主要有五个:降成本、加杠杆、调公积、轻税负和增人口。可以将其分为三类。第一类是降成本和加杠杆,这两者的可操作空间不大。第二类是调公积和轻税负,属于在需求端政策组合中效果或许更为明显的措施。第三类是增人口,无论是推动全面二孩还是鼓励农民工买房,相对前两类实施时间较长,效果并不立竿见影。

  不过夏丹也指出,单个刺激需求的政策效力越来越有限,尤其是去年非限购城市的需求已经过了一轮比较集中的放量。要达到去库存的目的,单靠促需求还不够,供给端也需要相应调整,最主要的是土地资源和存量住房的配置和管理。

  去库存展开“攻坚战”

  夏丹指出,一系列政策纷至沓来,其目的都旨在打好去库存这一攻坚战。

  事实上,库存问题并非近两年才有,而在现阶段把化解房地产库存列为“四个歼灭战”任务之一。夏丹认为,这意在缓解当前房地产投资低迷对经济增长的拖累。要启动房地产投资,提升拿地和开工热情,一个重要的先决条件就是要清理历史遗留的巨量库存。

  针对真实库存有多少的问题,夏丹表示,由于统计资源的匮乏,国家统计局每月公布的商品房“待售面积”通常被用来作为库存变化的观测指标。而这一指标仅反映了“竣工”的库存,未包含未来将形成库存的“待建”和“在建”部分。若仅加上“已在建未预售”的部分,商品房总体库存约为58.7亿平方米;若再加上“已拿地未开工”的部分,这一数值则达上百亿平方米。但其中有些库存可能为永久性无效库存,无法去化,三四线城市中的部分库存即是如此。

  夏丹预计,“十二五”期间年均销售量为12亿平方米,假设“十三五”期间年均销售速度下降至10亿平方米,则完成“竣工”和“在建”两部分库存的去化需要5-6年,而考虑所有可能的隐性库存,即便完成50%的去化率也需要5年以上的时间。加之库存总量还将惯性地增加,实际去化周期或比预计更长。